Litige de mitoyenneté maison de village
Actuellement
2 094
questions dans le
forum litiges Travaux
911
Problème litiges travaux : Litige de mitoyenneté maison de village
Invité
Bonjour,
Avec ma compagne, nous avons fait l'acquisition d'une maison de village à restaurer.
Elle est mitoyenne par un mur, et la limite séparative des parcelles passe sur ce mur mitoyen.
Ceci est clair sur le document fourni par le notaire de notre vendeur, et confirmé par un plan que j'ai demandé récemment aux services fiscaux (Inspection du cadastre), qui m'indiquent qu'il n'y a pas eu de document d'arpentage ou de plan de bornage.
Sur notre parcelle, appuyé au mur mitoyen (donc en deçà de la limite séparative), un escalier en pierre donne accès à notre 1er étage.
Le voisin a un droit de passage sur cet escalier, qui dessert (par une porte percée dans le mur mitoyen) son premier étage.
D'après l'acte notarié, "cet escalier est commun avec le propriétaire de la maison voisine pour la desserte de sa maison", ce que le notaire nous avait interprété comme un droit de passage et non comme une "copropriété".
Le dessous de l'escalier (qui est donc chez nous, en-deçà de la limite séparative) a été "annexé" par ce voisin, qui en revendique la propriété.
Le notaire n'avait pourtant rien formalisé concernant ce dessous d'escalier (environ 8m2) dont l'enclavement sur notre parcelle ne figure pas au cadastre puisque la limite séparative est sur le mur mitoyen. Et aujourd'hui, alors que nous voulons effectuer des travaux sur cette partie, le conflit devient intenable.
Nous n'aurions sans doute pas dû signer avant que ces choses soient clarifiées.
Le notaire du vendeur avait certainement vu l'embrouille, et nous pensons qu'il n'a pas fait correctement son travail en laissant ces points dans le flou, profitant de notre jeunesse et de notre incompétence sur ce sujet.
Son client, le vendeur, était pressé de vendre, et nous n'avons pas de notaire personnel !
Nos questions sont les suivantes :
- un escalier "commun pour la desserte du voisin", mais situé sur notre parcelle, est-il vraiment une "copropriété"ou simplement une servitude de passage, et comment peuvent se régler les problèmes à ce niveau ?
- une partie enclavée dans notre propriété (le dessous de l'escalier) peut-elle appartenir au voisin sans qu'on le sache et sans que le notaire ait pu nous le spécifier sur l'acte authentique ?
- quelle est la démarche à avoir avec ce notaire, qui est en fait celui du vendeur, et qui ne nous a pas satisfait, profitant de notre naïveté pour ne pas trancher sur les points de mitoyenneté litigieux ?
Nous vous remercions très sincèrement pour l'attention que vous apporterez à notre galère, et pour vos éléments de réponse.
Avec ma compagne, nous avons fait l'acquisition d'une maison de village à restaurer.
Elle est mitoyenne par un mur, et la limite séparative des parcelles passe sur ce mur mitoyen.
Ceci est clair sur le document fourni par le notaire de notre vendeur, et confirmé par un plan que j'ai demandé récemment aux services fiscaux (Inspection du cadastre), qui m'indiquent qu'il n'y a pas eu de document d'arpentage ou de plan de bornage.
Sur notre parcelle, appuyé au mur mitoyen (donc en deçà de la limite séparative), un escalier en pierre donne accès à notre 1er étage.
Le voisin a un droit de passage sur cet escalier, qui dessert (par une porte percée dans le mur mitoyen) son premier étage.
D'après l'acte notarié, "cet escalier est commun avec le propriétaire de la maison voisine pour la desserte de sa maison", ce que le notaire nous avait interprété comme un droit de passage et non comme une "copropriété".
Le dessous de l'escalier (qui est donc chez nous, en-deçà de la limite séparative) a été "annexé" par ce voisin, qui en revendique la propriété.
Le notaire n'avait pourtant rien formalisé concernant ce dessous d'escalier (environ 8m2) dont l'enclavement sur notre parcelle ne figure pas au cadastre puisque la limite séparative est sur le mur mitoyen. Et aujourd'hui, alors que nous voulons effectuer des travaux sur cette partie, le conflit devient intenable.
Nous n'aurions sans doute pas dû signer avant que ces choses soient clarifiées.
Le notaire du vendeur avait certainement vu l'embrouille, et nous pensons qu'il n'a pas fait correctement son travail en laissant ces points dans le flou, profitant de notre jeunesse et de notre incompétence sur ce sujet.
Son client, le vendeur, était pressé de vendre, et nous n'avons pas de notaire personnel !
Nos questions sont les suivantes :
- un escalier "commun pour la desserte du voisin", mais situé sur notre parcelle, est-il vraiment une "copropriété"ou simplement une servitude de passage, et comment peuvent se régler les problèmes à ce niveau ?
- une partie enclavée dans notre propriété (le dessous de l'escalier) peut-elle appartenir au voisin sans qu'on le sache et sans que le notaire ait pu nous le spécifier sur l'acte authentique ?
- quelle est la démarche à avoir avec ce notaire, qui est en fait celui du vendeur, et qui ne nous a pas satisfait, profitant de notre naïveté pour ne pas trancher sur les points de mitoyenneté litigieux ?
Nous vous remercions très sincèrement pour l'attention que vous apporterez à notre galère, et pour vos éléments de réponse.
13 octobre 2009 à 21:42
Réponses litiges 1
Litige de mitoyenneté maison de village
Bonjour. Votre affaire est "touffue". Sans avoir en mains l'acte authentique et un plan de la situation des lieux, il n'est pas possible de vous donner un avis pertinent.
Quelques remarques toutefois :
1/ Normalement c'est l'acquéreur qui choisit le notaire pour l'acte de vente. Si le vendeur n'est pas d'accord sur ce choix, il ne peut s'y opposer et doit dans ce cas faire venir son propre notaire en concours pour l'assister. Il n'y a pas de frais supplémentaires, les émoluments étant partagés entre les deux notaires.
2/ Il faut d'abord clarifier ce que vous avez compris ou cru comprendre. Ce ne peut être fait qu'à partir des documents que j'ai cités.
Par suite, je vous conseille de prendre rendez-vous chez un autre notaire de votre choix pour qu'il vous donne son avis sur l'interprétation qu'il convient de donner à votre acte de vente. Le conseil ne sera pas peut-être gratuit, mais cela vous coûtera moins cher que chez un avocat. Puis en fonction de sa réponse vous aviserez. Cordialement
Quelques remarques toutefois :
1/ Normalement c'est l'acquéreur qui choisit le notaire pour l'acte de vente. Si le vendeur n'est pas d'accord sur ce choix, il ne peut s'y opposer et doit dans ce cas faire venir son propre notaire en concours pour l'assister. Il n'y a pas de frais supplémentaires, les émoluments étant partagés entre les deux notaires.
2/ Il faut d'abord clarifier ce que vous avez compris ou cru comprendre. Ce ne peut être fait qu'à partir des documents que j'ai cités.
Par suite, je vous conseille de prendre rendez-vous chez un autre notaire de votre choix pour qu'il vous donne son avis sur l'interprétation qu'il convient de donner à votre acte de vente. Le conseil ne sera pas peut-être gratuit, mais cela vous coûtera moins cher que chez un avocat. Puis en fonction de sa réponse vous aviserez. Cordialement
14 octobre 2009 à 12:33
Réponses litiges 2
Invité
Litige de mitoyenneté maison de village
Invité
Bonsoir MD, et merci beaucoup pour votre réponse.
Concernant votre 1/ : pour nous, c'est un grand regret, car nous ne connaissions pas cette possibilité (c'est notre premier achat), et de plus, nous ne connaissons pas de notaire.
Par rapport à votre point 2/ : "notre" notaire (celui du vendeur, chez qui nous avons fait l'achat), ne semble pas décidé à nous aider. Il s'était pourtant engagé, avant la signature, à éclaircir ces points avec le précédent propriétaire, mais il ne l'a pas fait.
Rien n'a donc été formalisé dans l'acte authentique, sinon cette fameuse phrase "un escalier est commun avec le propriétaire de la maison voisine pour la desserte de sa maison".
Quant au plan de situation du cadastre, joint à l'acte, et qui nous a été réactualisé par le service du cadastre, il fait figurer la limite séparative des parcelles (mur mitoyen).
L'escalier n'y est pas représenté, mais cet escalier (et son dessous) sont sans ambiguïté sur notre parcelle. Donc, quand vous dites : "il faut d'abord clarifier... ", avec qui pouvons-nous faire cette démarche, comment et par qui le résultat doit-il être formalisé au voisin récalcitrant ?
Si "notre" notaire ne veut pas le faire, est-ce là qu'il nous faut contacter un autre notaire ?
Je vous renouvelle mon grand merci, et mes salutations cordiales, MD.
Concernant votre 1/ : pour nous, c'est un grand regret, car nous ne connaissions pas cette possibilité (c'est notre premier achat), et de plus, nous ne connaissons pas de notaire.
Par rapport à votre point 2/ : "notre" notaire (celui du vendeur, chez qui nous avons fait l'achat), ne semble pas décidé à nous aider. Il s'était pourtant engagé, avant la signature, à éclaircir ces points avec le précédent propriétaire, mais il ne l'a pas fait.
Rien n'a donc été formalisé dans l'acte authentique, sinon cette fameuse phrase "un escalier est commun avec le propriétaire de la maison voisine pour la desserte de sa maison".
Quant au plan de situation du cadastre, joint à l'acte, et qui nous a été réactualisé par le service du cadastre, il fait figurer la limite séparative des parcelles (mur mitoyen).
L'escalier n'y est pas représenté, mais cet escalier (et son dessous) sont sans ambiguïté sur notre parcelle. Donc, quand vous dites : "il faut d'abord clarifier... ", avec qui pouvons-nous faire cette démarche, comment et par qui le résultat doit-il être formalisé au voisin récalcitrant ?
Si "notre" notaire ne veut pas le faire, est-ce là qu'il nous faut contacter un autre notaire ?
Je vous renouvelle mon grand merci, et mes salutations cordiales, MD.
15 octobre 2009 à 00:27
Réponses litiges 3
Litige de mitoyenneté maison de village
Bonjour. J'entends par "clarifier la situation" :
Interpréter l'acte authentique à partir de la formulation de l'ensemble de ses clauses et conditions.
A faire par un autre notaire que vous choisissez librement, pas forcément dans la même ville.
Lui fournir copie de l'acte, documents cadastraux en votre possession et photographies des lieux.
Ensuite, à partir de l'avis qu'émettra ce notaire, il faudra examiner les points suivants :
- Existence éventuelle d'une convention de servitude et vérification de sa publication ou de l'absence de celle-ci ;
- Dissimulation éventuelle du vendeur ;
- Éventualité de la possibilité d'un recours en garantie d'éviction, contre le vendeur sur le fondement de l'art 1626 du code civil ;
- Possibilité d'une action pétitoire contre votre voisin ;
- Recherche d'une éventuelle faute professionnelle du notaire rédacteur de l'acte.
Tous ces points doivent être examinés par un avocat.
Si celui-ci refuse ou élude l'examen de la responsabilité du notaire, changez d'avocat, quitte à en prendre un dans un département voisin. Cordialement.
Interpréter l'acte authentique à partir de la formulation de l'ensemble de ses clauses et conditions.
A faire par un autre notaire que vous choisissez librement, pas forcément dans la même ville.
Lui fournir copie de l'acte, documents cadastraux en votre possession et photographies des lieux.
Ensuite, à partir de l'avis qu'émettra ce notaire, il faudra examiner les points suivants :
- Existence éventuelle d'une convention de servitude et vérification de sa publication ou de l'absence de celle-ci ;
- Dissimulation éventuelle du vendeur ;
- Éventualité de la possibilité d'un recours en garantie d'éviction, contre le vendeur sur le fondement de l'art 1626 du code civil ;
- Possibilité d'une action pétitoire contre votre voisin ;
- Recherche d'une éventuelle faute professionnelle du notaire rédacteur de l'acte.
Tous ces points doivent être examinés par un avocat.
Si celui-ci refuse ou élude l'examen de la responsabilité du notaire, changez d'avocat, quitte à en prendre un dans un département voisin. Cordialement.
15 octobre 2009 à 17:42
Réponses litiges 4
Invité
Litige de mitoyenneté maison de village
Invité
Bonsoir MD,
Nous vous sommes très reconnaissants pour avoir pris le temps de nous expliquer avec clarté et précision la marche à suivre.
Vous aviez donné par ailleurs à un autre internaute, quand vous avez répondu à la question 885, un élément qui pourra peut-être nous concerner aussi (pour le problème du squat du dessous de l'escalier) : "Vous pouvez donc attaquer votre voisin sur le fondement de l'article 545 du code civil pour empiètement".
Bien sûr, nous sommes un peu écurés en nous rendant compte qu'un notaire, qui devait être a priori une personne de confiance, respectueux d'une certaine déontologie, ait pu ainsi nous mener en bateau... Votre professionnalisme, la patience et la disponibilité que vous avez montré pour nous répondre, n'en ont que plus de valeur !
Nous ne manquerons pas de vous tenir informés de la suite de nos démarches.
Un très grand merci, avec nos cordiales salutations.
Nous vous sommes très reconnaissants pour avoir pris le temps de nous expliquer avec clarté et précision la marche à suivre.
Vous aviez donné par ailleurs à un autre internaute, quand vous avez répondu à la question 885, un élément qui pourra peut-être nous concerner aussi (pour le problème du squat du dessous de l'escalier) : "Vous pouvez donc attaquer votre voisin sur le fondement de l'article 545 du code civil pour empiètement".
Bien sûr, nous sommes un peu écurés en nous rendant compte qu'un notaire, qui devait être a priori une personne de confiance, respectueux d'une certaine déontologie, ait pu ainsi nous mener en bateau... Votre professionnalisme, la patience et la disponibilité que vous avez montré pour nous répondre, n'en ont que plus de valeur !
Nous ne manquerons pas de vous tenir informés de la suite de nos démarches.
Un très grand merci, avec nos cordiales salutations.
16 octobre 2009 à 22:12
Réponses litiges 5
Litige de mitoyenneté maison de village
Bonjour. Non, les dispositions de l'article 545 du code civil ne concernent pas votre cas. Cordialement.
17 octobre 2009 à 10:12
Réponses litiges 6
Invité
Litige de mitoyenneté maison de village
Invité
Bonsoir MD, et merci pour cette précision.
Si ce n'est pas trop compliqué, pouvez-vous nous dire en quoi le cas diffère de celui de la question 885 ? L'internaute disait : "une expansion de leur maison avait été faite faisant un décrochement de leur maison d'origine de 26 cm" --> dans notre cas, c'est aussi une "expansion de leur maison", au delà de la limite séparative, pour occuper un espace situé sous une montée d'escalier cadastrée sur notre propriété. Merci encore.
Si ce n'est pas trop compliqué, pouvez-vous nous dire en quoi le cas diffère de celui de la question 885 ? L'internaute disait : "une expansion de leur maison avait été faite faisant un décrochement de leur maison d'origine de 26 cm" --> dans notre cas, c'est aussi une "expansion de leur maison", au delà de la limite séparative, pour occuper un espace situé sous une montée d'escalier cadastrée sur notre propriété. Merci encore.
21 octobre 2009 à 22:15
Réponses litiges 7
Invité
Litige de mitoyenneté maison de village
Invité
Bonjour, j'ai eu par héritage une ferme en mitoyenneté, or l'alimentation électrique et téléphonique de mon voisin arrivent à l'angle de ma maison et courent tout le long du mur jusqu'à la mitoyenneté. A plusieurs reprises je lui ai demandé de faire déplacer ses fils électriques car je dois faire des travaux de façade mais rien n'y fait, de plus cela est dangereux et moche. Avez-vous une solution ? Je suis désespéré.
16 août 2012 à 07:56
